一手别墅的好处是新，但问题是多种配套尚不完善，社区也远不够成熟，而二手别墅虽然成熟，却可能已经过时，所以买几手别墅需要你清楚地了解自己的生活需求及对投资的期望值。

一、稀缺时期买一手

“在中国的别墅市场上，购买一手别墅，你必须具备一种独特的能耐——忍。”这是一个10年前就介入中国别墅市场的香港朋友对我说的。

10年前，在中国市场上已经有了对别墅的需求，但各种市政配套并没有同步跟进，一些开发商看到市场机遇，匆匆建了所谓的别墅，那是中国最早的一手别墅，北京、上海、广州这些大城市都有。那时候的别墅完全没有置身别墅区，而是像一只骆驼站在沙漠里，孤零零的。

但就是这样一些别墅，却为最早的冒险家们赚取了钞票。究其原因，就是两个字——时机。从投资角度讲，10年前购买中国最早的一手别墅的那些人，看准了那是一个别墅稀缺时期，就算是孤零零的别墅也会有高额的租金回报。自从亚洲金融危机后，国际上的投资回报率基本上稳定在5%~7％之间。但在国内，以北京为例，别墅的回报率却可以达到10％，这就是时机的魅力。

当然，中国的别墅回报率是依靠租金带来的回报，因为到北京、上海、广州这几个大城市工作的外国人、港澳台人实在是太多了。我这里说的是“租金回报”，房地产的回报有两部分— 一部分是租金回报，还有一部分其实是别墅所在的区域增值带来的别墅升值回报。

在美国或加拿大这样的地区，别墅的投资回报基本上不是靠租金，而是靠它的升值率，专家认为那才是真正的投资回报率。以美国、加拿大为例，其规律是每五到七年房子的价值会涨一次。反观北京，一手别墅的涨幅并不大。但租金回报已经令投资一手别墅的人很满意了。第一批买一手别墅的人毕竟不是拿来自己住，所以“简陋”的外部环境并未成为置业的阻碍。

置业观点

别墅是稀缺产品，盖一个少一个。同时我们都知道，货币在将来一定会贬值，所以尽管曾经购买的一手别墅看起来没有升值，但相对于贬值的货币来说，“存”别墅总比存钱强。

二、充足时期二手一手一起淘

经过十几年的发展，中国的别墅市场已经极大丰富了，以别墅为主打产品的独立住宅、低密度住宅已经越来越多，几乎让人眼花缭乱。 “喜新厌旧”追求更高生活品质的人们开始把目光投向那些又新又现代的“一手别墅”，于是，原来的“一手”成了今日的“二手”。

如果你想租或买二手别墅，那么就打个电话去经纪公司询问吧，业务人员一定会告诉你：“二手别墅房源充足。”

充足的房源来自于二手别墅业主的生活变迁。十几年前中国第一批 “一手别墅”的买主是外籍人士、港澳台人士、早期的商界成功人士及演艺界人士。这其中一些人由于工作调动等原因，需要将手里的别墅转手。而那些当年投资别墅的港澳台人士，他们所购置的别墅往往有五、六套甚至十套，有些投资人已经没有能力供楼，只能将房产出手套现。另外，对于一些追求生活品质的成功人士而言，原来的别墅已经不能满足今天的生活需求，他们正在考虑置业升级，把小别墅卖掉购置更大的别墅，或更新式的别墅。

以北京为例，中央别墅区是北京别墅市场开发最早的区域，因此二手别墅市场品种较为丰富。从200万元~1000万元的别墅在市场上都可以找到。

正如前文所言，中国的别墅市场主要是依靠租金回报，就别墅本身而言并没有升值，“二手别墅”的价格基本上与该别墅“一手”时的售价持平，升值的别墅非常少。

和市面上的新的一手别墅相比，二手别墅的价格基本不相上下，其实，随着近几年中产别墅的兴起，几百万元、上千万元一栋的别墅在一手市场上都有，因此，许多计划购买二手别墅的客户，也喜欢到一手市场上寻找别墅。

置业观点

除了价格，一手和二手更关键的区别在于“二手别墅”经过了时间的考验，基本上“定型”了，住的是什么人，社区是什么文化，物业管理如何，社区配套怎样都是一目了然的事情。你去现场考察一下，符合你的需要就可以买或租，不符合也不需再想象什么美好的前景。而购买新的“一手别墅”却面临着很多的不可预测的风险。

三、“墅龄”超过十年，警惕落伍

在二手别墅市场里，其价格也是随着墅龄、环境的不同而有很大的差异。

一般来讲，墅龄越长、花园面积越少的别墅，在二手市场上的价格都不会上扬。如广州某别墅，十几年前的售价每平方米在2000~3000元之间，经过十几年的风吹雨打，目前这里的别墅在二手市场上仍然保持着当年的市场价位，一栋200平方米的别墅，市面售价仍在40万元左右。

而那些墅龄老、设计也落后的别墅，在二手市场里的境遇就更悲惨，基本上不会超过当年的售价，大部分都会低于原来的售价，在北京、广州、上海这些城市，墅龄在十年或十年以上的别墅，其在二手市场的价格均比当年下降了10%还多。

当然，也并非所有的老别墅都会贬值。比如上海的老别墅，由于其占据了优越的地理位置而使价格一路飙升。再比如广东东山一带，有一些归国的海外华侨，由于对该地有着深切的眷恋之情，并且一直钟情于那里清幽安静的居住环境，使得那边的老别墅价格上涨。还有北京的北四环一带的几个别墅区的价格均有不同幅度的上涨。

置业观点

看看几年前过时老旧的设计，也怪不得会出现二手别墅卖不出的情况。

其实，对于居住来说，买别墅关键的是要切合自己的需要。对于既渴望拥有完善的配套，又渴望拥有最新的设计和户型的人来说，有一个办法可以解决—老盘里觅新盘（翻新）。

用的是老盘的配套，住的是最新款的别墅。

成熟优秀的老盘占据好位置，新盘拥有好款式。新盘紧邻老盘，并与之共享设施，一定会带来优质的生活。

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