综观北京别墅市场，20世纪90年代就出现了以丽京花园、紫玉山庄、香江花园为代表的高档别墅群，其后伴随着经济的发展和社会的变迁，北京别墅经历了十年的风雨历程，在思考中得以发展，也恰如其分地勾勒出一幅代表了中国新兴财富阶层居住品位的风景画。

温榆河抢占别墅发展头彩

提到北京最适合居住的区域，很多人会不由自主的想起西山。但北京的高档别墅群为什么没有出现在西山而是在东部的顺义和朝阳交界的温榆河流域？

道理很简单。

首先温榆河区域离首都国际机场非常近，是北京最早拥有机场、京顺以及京密等多条高速路的地区，居住在别墅区的业主出入相对方便。

其次，温榆河区域离使馆区和东部商务区非常近，大多数别墅业主的工作地点都在这个区域内。

第三，北京最早的国际学校是建在温榆河区域，很多业主购买或租赁别墅，也是考虑到子女上学的实际问题，同时温榆河地区的自然景观也非常适合家庭居住。更为重要的是，由于非经济原因，西山地区是不允许大面积新建商业化别墅区。

十多年前，中国政策规定外籍人士只能居住在北京某些指定地区的住宅里，所以没有众多外籍人士的消费力支撑，也就不会有温榆河地区的裕京花园、丽京花园、香江花园等外销别墅，正是大量各国大使馆的工作人员、欧美外资企业的外籍高管、东南亚及港澳台人士奠定了温榆河别墅区的“富人区”地位。

目前，温榆河区域的别墅区已经成为北京高档别墅的模板，以后的别墅都是参考这些已经成功的案例来兴建的。

购买人群发生本质性变化

1997年是北京高档别墅项目销售的分水岭，购买人群在这一年发生了本质性的变化。

1997年以前，70%的别墅购买者持国外护照，其中港澳台的客户占了很大的比例，约占整体购买者的50%以上；1997年以后，北京高档别墅的购买者以中国国内人士居多，除海外归国人员外，主要是在第一轮商品房购买潮中消费高端商品房的买家。

目前，北京别墅客户群中国内人士的比例由几年前的20%上升到了80%，其中京籍人士占到了35%，非北京人士占到了30%。境外人士的比例大大的降低了，由1997年的70%下降到了20%左右。

国家统计局副局长邱晓华曾对中国富人群体的成因进行了分析，认为中国新兴的富人群体主要由九部分人组成。

一是企业推行承包制之初，一批敢于承担风险的人走上了“先富起来”的道路。

二是国家落实各项政策而得到一笔补偿资金所惠及的一批人。

三是国家鼓励私人经济发展而先“下海”的人。

四是20世纪80年代中后期，国家实行部分生产、生活资料和贷款价格“双轨制”，特殊群体因此享受了价差带来的6000亿元财富。

五是20世纪80年代末、90年代初最早涉足证券市场的投资人和证券从业者。

六是房地产业投资人。

七是倒卖各种计划性指标、出口配额的特殊群体。

八是如影视明星、体育明星、著名作家等特殊职业者。

九是科技技术成果转让获益者。

TownHouse快速拉动别墅消费

进入21世纪后，北京的别墅开发商将目光瞄准了正在兴起的城市中产阶级，一大批以TownHouse为代表的类别墅项目开始出现，如一栋洋房、康城、翡翠城、雪梨澳乡等。上述这些类别墅通常位于五环附近，多不是在传统的别墅区，价格也仅是高档别墅的1/3或1/4。

别墅消费人群迅速年轻化是TownHouse出现的主要原因，30—35岁人群的消费观念和收入水平正在改变，他们信奉“能30岁住别墅就不在40岁住”，对未来生活的自信让越来越多的高收入人群有首付款就敢住别墅。

随着私家汽车普及程度的提高，更多的买家已经在用车距来衡量工作地与居住地之间的距离，这就导致了别墅开发地段将会离市区更远。因为中国家庭规模的减小，购买过大面积的别墅没有实际意义，因此TownHouse的面积多在300平方米左右。

此外，北京整体经济水平的提高也为高档别墅的回暖创造了机会。传统的温榆河区域出现了莱蒙湖别墅、优山美地、丽高王府、纳帕溪谷、万万树等项目，西北部别墅带的供应量也逼近东北部别墅带，价格也紧追其后，其中玫瑰园一期现房1200美元，二期环湖别墅涨至2750美元；碧水庄园一期均价为1400美元，环湖别墅达到2000美元。

业内人士普遍认为，北京别墅市场有三个明显的变化：一是别墅的规划、设计、园林从简单的生硬模仿到通过与国际高水平专业机构的合作变成纯粹的、成熟的花园洋房；二是从一种单纯的追求形似转变成对别墅产品内在功能、机理的研究、分析和创造；三是开始比较 准确地把握别墅产品中、西方用户之间的使用差异，对产品本身作出相应调整，一些中式风格别墅的出现就是这种调整的结果。

谁是别墅区真正英雄

在过去的10年中，北京别墅也经历了低迷、反省、苏醒、学习、发展的10年，它的空气中始终飘扬着许许多多传奇故事，北京别墅项目也从一个个点扩散到北京的众多区域。

就北京别墅分布之势，最具竞争的区域格局已经形成，即“一山”、“二河”、“三线”、“四高”。“一山”指西山，从门头沟、八大处、香山直至温泉永丰乡；“二河”指潮白河、温榆河两河流域别墅带；“三线”指立汤、京顺、京通三条线；“四高”则指京昌、京沈、京开、京密四条高速路。其中“三线”和“四高”是传统概念的别墅区域，而“一山”和“二河”因自然资源相对稀缺，成为北京别墅分布的最佳位置。

经过10年发展，在北京的区域格局中已形成众多规模别墅区，比如西山别墅区、中央别墅区、潮白河别墅区、 亚奥京北别墅区、亦庄开发区别墅区、八达岭昌平别墅区、城南阳光别墅区、东部泛CBD别墅区、马坡别墅区、小汤山别墅区 、温榆河别墅区、密云别墅区、通州别墅区等，在中间出现众多远近闻名的知名项目。

谁会成为这些别墅区的真正英雄？谁会是别墅区最具代表项目？谁又是别墅区特色项目？

别墅区中应该有一个体现别墅区本质的项目榜样，榜样才能代表别墅区的真正品质。

目前，中国迎来了中华民族的伟大复兴，要发展需要思考，更需要记忆。为了留住这段历史辉煌，中国别墅10年组委会将整合优势媒体资源，运用科学的技术指标，借助权威性和专业性，通过实地考察调研，向世界推介一批具有特色与市场竞争力、能代表中国别墅特色的北京精品别墅，发现北京别墅区特别代表项目。

在这系列活动中，通过中国别墅10年系列论坛、专家考察、中国别墅10年高层论坛等形式，研讨北京别墅的发展和趋势，展现北京别墅的开发现状和实际水平，突出精品，塑造品牌，发现北京别墅真正榜样。

北京别墅10年大史记

1999年，别墅类的物业随着亚洲经济的复苏和房地产大势的发展出现了明显的回暖，中国加入WTO后大量境外机构的进入以及政府对别墅项目的松动使一些有预见性的人士已感到这块市场的前景，别墅项目又开始浮出水面。

2001年，北京新开别墅项目13个，建筑面积约65万平方米，8千套别墅；2002年，北京别墅总量达到了160个左右，4万多套别墅，占北京所有楼盘项目保有量的5%；2003年，北京新增别墅面积140万平方米，已售面积60万平方米，销售额78亿元，在售别墅项目近200个，其中朝阳、昌平、顺义、海淀和大兴内的项目占北京别墅总量的55％。

2003年2月18日，国土资源部下达紧急通知：停止别墅类用地的土地供应，清理各类园区用地，加强土地供应调控。国务院要求国土资源部直到县一级的有关部门对2003年的土地使用等事宜做全面部署。

2003年6月13日，中国人民银行发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，明确房地产开发贷款今后将重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目，适当限制大户型、大面积、高档商品房和别墅等项目。对购买高档商品房、别墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，商业银行可适当提高个人住房贷款首付款比例，并执行人民银行公布的同期同档次贷款利率，不再执行优惠住房利率规定；借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过60％，贷款期限最长不得超过1０年。

2004年4月，中国银行传出消息：该行将严格控制贷款流向，购买豪华别墅将不能办理个人贷款。